La nueva Ley sobre Arrendamiento para Vivienda reivindica el derecho de propiedad y la importancia del contrato entre las partes
La nueva legislación fue analizada por la diputada Diana Rodríguez y los abogados y profesores Alfredo Abou-Hassan y Cora Farías en un foro convocado por la Cátedra Libre Andrés Bello de la UCAB debido al interés del tema
En medio de la nueva realidad habitacional impuesta por los asoladores sismos del 24 de junio pasado, la nueva Ley de Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles destinados a Vivienda, en vigor desde el 7 de agosto pasado, representa un avance significativo que abona el derecho del acuerdo entre propietarios e inquilinos, sin “alcabalas administrativas”.
Así opinaron la diputada de la Asamblea Nacional por la oposición, Diana Rodríguez, y los abogados y profesores Alfredo Abou-Hassan y Cora Farías, en el Foro “Nueva Ley de Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles destinados a Vivienda”, convocado por la Cátedra Libre Andrés Bello de Ética Cívica de la UCAB.
Sin embargo, advirtieron desde sus distintas visiones sobre las dudas, ventajas y escollos reales para las partes que solo podrán observarse en la medida en que la Ley ofrezca soluciones. Una situación que podría evaluarse a partir del primer trimestre de 2027, según se precisó.
En el foro participaron también el jefe de la Cátedra Libre Andrés Bello, profesor Ramón Guillermo Aveledo; y la profesora Mariana Campos Villalba, miembro del Comité Académico, quien lo moderó ante una nutrida asistencia, de modo presencial y vía online con el apoyo tecnológico de Universitas Fundación.
El propósito del evento, realizado en el marco del Programa de Divulgación Cecilio Acosta, fue el de ofrecer una lectura del texto legal a partir de tres enfoques distintos, el del legislador, el del jurista y el del usuario, para enriquecer el debate sobre el tema de interés nacional, según señaló el profesor Aveledo.
Y explicó que hay dos razones por las que una legislación sobre alquiler de viviendas interesa a una Cátedra.
La primera, porque la vivienda es la sede de la familia y su importancia radica en la necesidad social y como política pública, no solo de las que se ofrecen para la venta, sino también para el arrendamiento, “porque la demanda es mucho más que la oferta y porque en la situación de Venezuela, elevada inflación y escaso financiamiento, se hace muy remota la aspiración de comprar”.
En segundo lugar, subrayó que el tema del alquiler afecta a varios intereses, “todos legítimos”. “El de los propietarios de vivienda para alquilar, que necesitan seguridad. El de los inquilinos que necesitan tener donde vivir”, entre otros
Y en ese contexto, destacó que el objetivo de la norma es siempre el bien común con base en los intereses sociales y con el “cuidado al equilibrio razonable” de los intereses involucrados, y así debe prevalecer.
“Una norma, legal o reglamentaria que favorezca o proteja a un lado a costo excesivo para los demás desemboca en fracaso, tarde o temprano”, acotó.
Enfoque legislativo de la Ley
La Ley fue el resultado de un “proceso inédito”, tras la búsqueda de consensos internos, algunas dificultades y más de 900 propuestas recogidas durante el mes de julio, indicó la diputada Rodríguez al iniciar su intervención.
Y se dio en medio de la crisis de la vivienda acentuada por los sismos y la “ensalada” de textos legales sobre el tema, el último del año 2011 y vigente, que no representaron beneficios equilibrados para las partes.
La parlamentaria, integrante de la Comisión Especial para el proyecto de ley, mencionó los aportes del nuevo texto publicado en la Gaceta Oficial No. 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de este 2026, que regirá para los nuevos contratos de viviendas a partir de esa fecha, mientras que los anteriores a esa fecha continuarán rigiéndose por la ley anterior, según precisó.
Entre los más relevantes, mencionó el “rescate del derecho a la propiedad” al reconocer los intereses legítimos de los propietarios de inmuebles, y también la no discriminación, particularmente de las personas afectadas por los terremotos en La Guaira.
“Una de las condiciones que se le imponen es que no debe ser de La Guaira y por eso incorporamos en la ley la no discriminación porque este tema de la vivienda está acentuando la crisis que ya existía”.
Explicó que los procesos iniciados a partir de la entrada en vigor del nuevo texto legal no estarán sujetos a la intervención administrativa de SUNAVI.
“La ley por sí sola no va a dar resultados, sino que requiere equidad, acuerdo entre las partes y una fórmula para la resolución de conflictos. Se busca abrir las puertas para que los arrendatarios también tengan opciones positivas”, afirmó.
Advirtió que algunas consideraciones “quedaron por fuera” pero espera que puedan ser resueltas con reglamentos por vía ejecutiva.
Análisis de las leyes
El abogado Aboul Hassan, especialista en derecho procesal civil y mercantil, ofreció un análisis comparativo de las dos leyes que rigen la materia inmobiliaria.
Luego de señalar que la materia “está hiperregulada” desde hace al menos cuatro décadas por tratarse de un tema tan sensible como es la vivienda, dijo que se presenta “como un problema” que debe ser resuelto en sus aspectos puntuales.
“Se presenta el problema y tapamos el hueco con una nueva legislación y un nuevo enfoque jurisprudencial, como si fuesen parches; pero debería ser resuelto en forma clara, sobre un riel sólido que permita desarrollar, ahora con esta ley, una jurisprudencia acorde con los nuevos lineamientos”, señaló.
Destacó la corresponsabilidad y equilibrio contractual como el nuevo enfoque de la Ley, inexistente en la legislación de 2011. Se “da primacía a la autonomía de la voluntad de las partes dentro del contrato” y a los procedimientos breves, aspectos que consideró “una innovación”.
Mencionó las limitaciones para los propietarios de inmuebles como una de las dificultades generada por la ley de 2011 que sigue vigente.
“La intervención administrativa se convertía básicamente en una barrera insuperable para el propietario, para concretar la actividad o incluso para activar la actividad jurisdiccional. Había una especie de peaje administrativo que tenía que agotarse en los órganos administrativos que incluso impedían el juicio civil y que al final, aun habiendo ganado el propietario del inmueble el juicio, impedía la ejecución”.
“Vemos que hay en la nueva ley una variación filosófica, una comercial y una de enfoque entre una ley y la otra”, dijo, al referirse a la aceptación legal de negociaciones en moneda extranjera, pero llamó la atención sobre la coexistencia de los esquemas procesales de las los leyes. “La jurisprudencia tendrá que aclararlo”.
Visión ciudadana
Farías, docente y experta en procedimientos inquilinarios, ex juez y coredactora del decreto ley de arrendamientos inmobiliarios, cuestionó en su exposición “las barbaridades que se cometen y que el Poder Judicial, a veces, no puede resolver” en materia de inmuebles, en medio del excesivo marco legal que la regula.
Puso como ejemplo los obstáculos que puede atravesar un ciudadano de a pie que arrienda un inmueble o también un pequeño propietario de un comercio.
“Uno va a un tribunal y pide una medida de secuestro por falta de pago del canon de arrendamiento; resulta que si es vivienda te la niegan, pero si es para oficina o para comercio, lo primero que te dicen es que hay que pasar por la tortura del Ministerio de Comercio Nacional, pero resulta al director lo cambian cada tres, o sea, que usted no tiene coherencia, y cuando le dan el visto bueno, lo que llamo acto administrativo de efectos particulares amparado por la LOPA, usted se lo entrega al juez y es cuando el juez dice que va a decretar la medida. Imagínense ustedes”, expresó.
Advirtió sobre la transitoriedad del nuevo texto legal.
“Cuando publican esta Ley de Régimen Especial en Gaceta Oficial el 7 de agosto, resulta que en su articulado dice que este es un mecanismo transitorio en relación con el arrendamiento de vivienda. Y cuidado con eso. Lo que pasa con los regímenes especiales es que pueden ser absolutos, pero cuando son transitorios indica que el día de mañana pudiera decir, bueno ya, se acabó señores”.
Faría hizo referencia al artículo 3 de la Ley que establece como finalidad “fomentar el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda como mecanismo complementario y transitorio…”
“Entonces, ilusionamos a muchos propietarios. Según lo que dice el artículo 2 de esta Ley de que todos los inmuebles que estén arrendados bajo el régimen del texto legal de 2011 y que se venza su contratación después del 7 de agosto de 2026, ¿quién los va a amparar?. Todos esos procedimientos administrativos duran años y nunca terminan”.
Aseguró que a solo a partir del próximo trimestre del 2027 se sabrá si la Ley del Régimen Especial es para el ciudadano de a pie, para el pequeño propietario, para la clase media emergente, para el sector de la juventud, para la gente que quedó muy mal y sin vivienda por el doblete sísmico”.